Repo rate rise: Should customers choose a fixed interest rate home loan? रेपो दर में वृद्धि: क्या ग्राहकों को एक निश्चित ब्याज दर वाला होम लोन चुनना चाहिए?

Repo Rate Rise: Should customers choose a fixed interest rate home loan? (रेपो दर में वृद्धि: क्या ग्राहकों को एक निश्चित ब्याज दर वाला होम लोन चुनना चाहिए?)

मुद्रास्फीति बढ़ने के कारण भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) ने मई और जून में रेपो दर में 90 आधार अंकों की वृद्धि की। आरबीआई द्वारा लगातार दो बार दरों में बढ़ोतरी से संकेत मिलता है कि मुद्रास्फीति का दबाव यहां रहने के लिए है। मुद्रास्फीति पर काबू पाने के लिए और दरों में बढ़ोतरी की उम्मीद है और इसकी आवश्यकता है। रेपो में बदलाव के बाद, उधारदाताओं ने होम लोन लेने वालों के लिए दरों में बढ़ोतरी को पारित कर दिया है। इससे फ्लोटिंग रेट होम लोन वाले उधारकर्ताओं के लिए लंबी ऋण अवधि या उच्च ईएमआई हो गई है। केवल दो महीने पहले, होम लोन की दरें एक दशक के निचले स्तर पर चल रही थीं।

मई में 40 बीपीएस की बढ़ोतरी के परिणामस्वरूप सबसे कम होम लोन की ब्याज दरें 6.8% से बढ़कर 7.2% हो गईं। 50 बीपीएस की नवीनतम वृद्धि के साथ, सबसे कम दरें अब 7.3 से 7.7% की सीमा में होंगी। इस वित्त वर्ष में 50-75 आधार अंकों की और बढ़ोतरी को देखते हुए, न्यूनतम दरें बढ़कर लगभग 8.5% हो सकती हैं। इसका असर घरों पर पड़ेगा। इस तीव्र दर में वृद्धि के साथ, पिछले दो वर्षों में रॉक-बॉटम रेट पर वित्त पोषण करने वाला कोई भी व्यक्ति जल्द ही सौ या अधिक अतिरिक्त ईएमआई पर घूर सकता है।

उदाहरण के लिए, 20 साल (240 महीने) के लिए 7% पर 50 लाख रुपये के ऋण के लिए लगभग 38,765 रुपये की ईएमआई है। 7.5% की दर से समान ईएमआई मानकर, ऋण अवधि लगभग 23 महीने बढ़ जाएगी। समान ईएमआई के साथ 8.5% पर, अवधि लगभग 10 वर्षों तक बढ़ जाएगी।

मौजूदा ब्याज दर परिदृश्य के बीच, कई उधारकर्ता इस बात पर विचार कर रहे हैं कि क्या उन्हें ब्याज वृद्धि के खिलाफ खुद को बचाने के लिए एक निश्चित दर ऋण में स्थानांतरित करना चाहिए। निर्णय लेने में आपकी मदद करने के लिए, हम यहां फिक्स्ड और फ्लोटिंग रेट होम लोन दोनों के लिए कुछ महत्वपूर्ण बिंदुओं पर चर्चा करते हैं।

 

ब्याज दर (Interest Rate)

आपकी समान मासिक किश्तों (ईएमआई) को निर्धारित करने में ब्याज दर महत्वपूर्ण है। इसलिए, आपको फिक्स्ड और फ्लोटिंग रेट होम लोन दोनों को समझना चाहिए। जैसा कि नाम से पता चलता है, एक निश्चित ब्याज दर वाला होम लोन होम लोन की पूरी अवधि के लिए एक निश्चित ब्याज दर के साथ आता है। यह बाजार के रुझान के अनुसार उतार-चढ़ाव नहीं करता है, इसलिए यह उधारकर्ता को स्थिरता की भावना प्रदान करता है। यह आपको अपने मासिक खर्च की योजना बनाने में मदद करता है क्योंकि चुकौती राशि अपरिवर्तित रहती है।

दूसरी ओर, मौजूदा बाजार की स्थिति के अनुसार फ्लोटिंग रेट होम लोन की ब्याज दर में उतार-चढ़ाव होता है। ब्याज दर बेस रेट और फ्लोटिंग रेट से जुड़ी होती है। इसलिए जब बेस रेट में बदलाव होता है, तो आपकी फ्लोटिंग रेट भी रिवाइज हो जाती है।

अब, उनमें क्या अंतर है? एक निश्चित ब्याज दर वाला होम लोन आमतौर पर फ्लोटिंग रेट से काफी अधिक होता है। उदाहरण के लिए, एक निजी बैंक 7.60% की न्यूनतम फ्लोटिंग दर और 12% की निश्चित दर का विज्ञापन करता है। इसका मतलब है कि आपको फ्लोटिंग रेट होम लोन की तुलना में अधिक ईएमआई चुकानी होगी। साथ ही, जब दर घटती है, तो एक निश्चित दर वाला गृह ऋण उधारकर्ता कम दरों से लाभ नहीं उठा सकता है। नीचे दी गई तालिका आपको अंतर के बारे में एक उचित विचार देगी।

 

10 न्यूनतम फ्लोटिंग होम लोन दरें (10 Lowest Floating Home Loans Rates)

नोट: निश्चित ब्याज दरें एक निर्दिष्ट अवधि के बाद संशोधन के अधीन हो सकती हैं। दरें केवल एक निश्चित अवधि के लिए लागू हो सकती हैं और उसके बाद फ्लोटिंग में बदल सकती हैं। 17 जून, 2022 तक संबंधित बैंक की वेबसाइट से लिया गया डेटा। BankBazaar.com द्वारा योगदान दिया गया

 

महंगाई से बचाव (Protection against inflation)

महंगाई की संख्या बढ़ने के साथ-साथ जीवन यापन की लागत भी बढ़ रही है। इस परिदृश्य में, यह समझ में आता है कि हमेशा उन तरीकों से चिपके रहें जो आपको अधिक धन प्राप्त करने में मदद करते हैं। फिक्स्ड-रेट होम लोन सैद्धांतिक रूप से आपको दर में उतार-चढ़ाव से बचा सकता है। हालांकि, अगर इसकी कीमत पहले से ही फ्लोटिंग दरों से काफी अधिक है, तो यह वास्तव में मदद नहीं करेगा। यह ऐसे परिदृश्य में मदद करता है जहां मुद्रास्फीति के कारण फ्लोटिंग दरें तेजी से बढ़ी हैं, निश्चित दरों से ऊपर उठ रही हैं। यह एक असंभव परिदृश्य है। यदि आपने पिछले 2-3 वर्षों में एक निश्चित दर का ऋण लिया था, तो आपने फ्लोटिंग दरों पर पर्याप्त प्रीमियम का भुगतान किया होगा जो कि गिरकर 6.40 हो गया। और ऐसे परिदृश्य में जहां आपकी फिक्स्ड-रेट फ्लोटिंग दरों से कम हो जाती है, आपका लाभ अभी भी सीमित हो सकता है क्योंकि आप उस बिंदु से पहले पर्याप्त प्रीमियम का भुगतान कर रहे हैं। दूसरे, मुद्रास्फीति में वृद्धि के बाद भी फ्लोटिंग दर में गिरावट आ सकती है, लेकिन आपकी निश्चित दर ऊंची बनी रहेगी।

 

पूर्व भुगतान लागत (Repayment Costs)

प्रीपेमेंट लागत उस राशि को संदर्भित करती है जो आप खर्च करेंगे यदि आप अपने कर्ज को तेजी से चुकाना चाहते हैं। ऋणदाता और नियम और शर्तों के आधार पर, एक निश्चित दर वाले होम लोन पर प्रीपेमेंट पेनल्टी होगी। कई बैंक बकाया राशि का 3% तक पुनर्भुगतान शुल्क लेते हैं। दूसरी ओर, फ्लोटिंग रेट में, अवधि से पहले लोन को प्री-पेमेंट या प्री-क्लोजिंग का कोई शुल्क नहीं लगता है। एक छोटा सा साधारण ब्याज भुगतान होगा। यह फिक्स्ड-रेट पेनल्टी से कम है।

पुनर्वित्त लागत (Refinance costs)

होम लोन पुनर्वित्त आपको एक नया होम लोन प्राप्त करके अपने मौजूदा होम लोन का भुगतान करने में मदद करता है जो कम ब्याज दर और बेहतर नियम और शर्तें प्रदान करता है। पुनर्वित्त से उधारकर्ताओं को लचीली चुकौती शर्तों के साथ उच्च ब्याज दर से कम ब्याज दर पर स्थानांतरित करने में मदद मिलती है। यह उनकी लंबी अवधि की बचत में योगदान देता है। आप फ्लोटिंग से फिक्स्ड इंटरेस्ट रेट में शिफ्ट हो सकते हैं और इसके विपरीत। हालांकि, यह रूपांतरण कुल ऋण राशि के 2 प्रतिशत तक की लागत के साथ आता है। इसका मतलब है कि 30 लाख रुपये के ऋण पर, आप रूपांतरण शुल्क के रूप में 60,000 रुपये तक का भुगतान कर सकते हैं। इसलिए, पुनर्वित्त सुविधा का लाभ उठाने से पहले, यह समझने के लिए कि आपको रूपांतरण शुल्क के रूप में कितना खर्च करना होगा और आप कितना ब्याज बचाएंगे, यह समझने के लिए अपने गणित को समझना समझ में आता है।

 

फिक्स्ड-रेट होम लोन कब काम करता है? (When does fixed-rate home loan work?)

होम लोन आमतौर पर लंबी अवधि में चुकाया जाता है। उस अवधि में, ब्याज दरें कई चक्र देख सकती हैं। फ्लोटिंग रेट लोन के साथ, आपको गिरती दरों के साथ-साथ बिना पेनल्टी के लोन का प्री-पेमेंट करने का लाभ मिलेगा। दूसरी ओर, अत्यधिक मुद्रास्फीति परिदृश्य में जहां दरें सर्वकालिक निम्न से दोहरे अंकों तक जाती हैं, वहां निश्चित दर वाले ऋण के साथ अल्पकालिक सुरक्षा हो सकती है। कार और पर्सनल लोन फिक्स्ड-रेट लोन के उदाहरण हैं। वे अल्पकालिक ऋण हैं। फिक्स्ड हो या फ्लोटिंग, इंटरेस्ट में ज्यादा अंतर नहीं होने वाला है। तो यह एक निश्चित दर में लॉक करने और अल्पावधि में दर अस्थिरता के खिलाफ खुद को बचाने के लिए चोट नहीं पहुंचाता है। कुछ दुर्लभ परिदृश्यों में, यह होम लोन के लिए भी सही हो सकता है। एक छोटी सी संभावना हो सकती है कि कुछ उधारकर्ताओं के लिए निश्चित दर ऋण अल्पावधि में काम करते हैं जहां मुद्रास्फीति नियंत्रण से बाहर हो जाती है और फ्लोटिंग दरों में तेजी से वृद्धि होती है। लेकिन उधारकर्ताओं को गणित करना चाहिए और इस धारणा को सत्यापित करना चाहिए। अधिकांश उधारकर्ताओं के लिए, यह शायद सच नहीं होगा। ज्यादातर मामलों में, प्री-पे और प्री-क्लोज़ के विकल्प के साथ फ्लोटिंग रेट लोन बेहतर होता है।